3+3+3 임대차법 완전정리! 전세 매물 실종 이유와 대응전략

 

3+3+3 임대차법 통과되면 전세는 사라질까?

서울 공급 상황과 함께 보는 집값·전월세 전망 및 실수요자 대응 전략

2025년 10월, 국회에 발의된 ‘주택임대차보호법 개정안’, 일명 ‘3+3+3 임대차법’이 부동산 시장에 적잖은 파장을 일으키고 있습니다.
이 법안은 임차인의 거주 안정을 위해 기존 2+2년 계약갱신청구권을 3회로 확대, 최대 9년 거주 보장이라는 강력한 보호장치를 담고 있습니다.

이 법안이 현실화될 경우, 서울 전·월세 시장, 더 나아가 매매 시장에도 중장기적인 변화가 나타날 수밖에 없습니다.
게다가 2025년 하반기 기준, 서울의 입주 물량 감소가 겹치며 공급 여건까지 악화된 상황에서 이 법안이 통과된다면
임차인, 임대인 모두 새로운 전략이 필요한 시점입니다.

이번 글에서는:

• 3+3+3 법안 핵심 내용 요약

• 서울 공급 부족 현실

• 예상되는 전월세·매매 시장 변화

• 실수요자 및 투자자의 대응 전략

을 종합적으로 정리해 드립니다.

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✅ ‘3+3+3 임대차법’ 핵심 내용 다시 보기

구분	현행	개정안(3+3+3 법안)
계약 기간	2년	3년
갱신 청구권	1회 가능 (총 4년)	2회 가능 (총 9년)
임대료 인상 한도	갱신 시 5%	동일
임대인의 갱신 거부 가능 사유	직접 거주 등 제한적	동일

즉, 임차인이 원하면 9년간 같은 조건으로 거주할 수 있는 권리가 생기게 되며,
그 기간 동안 임대인은 전세금 인상이나 계약 해지를 거의 할 수 없습니다.

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🏙️ 서울의 현실: 공급은 줄고, 수요는 쌓인다

2025년 기준, 서울은 입주 물량이 급감하고 있는 상황입니다.
부동산R114에 따르면 2024~2025년 서울의 아파트 입주 물량은 연간 2만 가구 수준으로,
이는 10년 평균(4만~5만 가구)의 절반 수준에 불과합니다.

연도	서울 아파트 입주 물량(예상)
2023년	42,000가구
2024년	21,500가구
2025년	19,800가구 (예상)

게다가 2023~2024년 사이 급격한 금리 인상과 인허가 지연으로
신규 분양도 감소, 입주 예정 물량 역시 줄고 있습니다.
이런 상황에서 3+3+3 임대차법까지 통과된다면 시장은 어떤 방향으로 흘러갈까요?

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📈 전·월세 시장, 어떻게 변할까?

1️⃣ 전세 매물 부족 → 월세화 가속

• 9년 동안 묶이면 임대인 입장에선 수익 불확실 + 매도 기회 상실

• 전세보다는 매월 현금 흐름 확보 가능한 월세 선호

• 특히 소형·신축 위주로 전세 매물 실종 가능성

📌 결과:

• 전세 가격 상승

• 월세 공급 증가 + 수요도 증가 → 월세 가격도 오름

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2️⃣ 전세가격 구조적 상승

임대료 인상률이 5%로 제한되어 있지만,
임대인은 최초 계약 시부터 향후 9년간의 물가 상승과 자산 가치 반영을 고려한
초기 보증금 ‘선반영’ 전략을 택할 가능성이 큽니다.

즉, 갱신 시 올릴 수 없으니 첫 계약 때 비싸게 받는다는 겁니다.

📌 결과:

• 신규 세입자 입장에서는 진입장벽 급격히 상승

• 신혼부부·청년층 타격 가장 큼

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3️⃣ 전세자금대출 수요 확대 → 대출 부담 증가

전세가 오르면 당연히 전세자금대출 수요도 증가합니다.
그러나 금리가 높은 시점에서는 이자 부담도 커지고,
DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 막혀 대출 한도가 낮아질 수도 있습니다.

📌 결과:

• 전세 수요자들의 월세 전환 가속

• 무주택자들의 주거 사다리 붕괴 우려

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🏘️ 매매 시장은 어떻게 움직일까?

▶️ 단기: 매매가 조정 or 정체

전세 공급 부족이 매매 수요로 바로 전이되지는 않지만,
전세대출 어려움 + 월세 부담 증가가 누적되면 실수요자들이 매매로 전환할 수 있습니다.

다만, 고금리 기조와 경기 불확실성으로 인해
당분간은 관망세 + 국지적 반등이 예상됩니다.

▶️ 중장기: 유망 지역 중심 상승세 가능성

• 입주 예정 물량 적은 지역

• 학군, 교통 등 정주여건 좋은 지역

• 신규 전세 수요가 흘러들 여지가 있는 지역

은 매매 수요가 증가하며 상승세를 보일 수 있습니다.

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🙋 실수요자와 구독자가 취할 수 있는 대응 전략

👪 1. 전세 구하려는 신혼부부·청년층

• 전세 진입이 어려워질 가능성 큼

• 월세 선택 시 전환율(보증금 대비 월세 수준) 비교 중요

• 정부의 청년 전세 지원 대출, 전월세 보증금 지원 제도 적극 활용

• 입주 예정 신축 아파트 분양·공공임대 체크 (사전청약 등)

🏘️ 2. 임대인 또는 소형 다주택 보유자

• 전세 리스크 줄이기 위해 월세 전환 적극 검토

• 월세 전환 시 주변 시세 분석 및 관리비 포함 여부 고려

• 중장기적으로는 임대사업자 등록 + 세제 혜택 활용 검토 필요

💼 3. 무주택 실수요자

• 입주 물량이 줄고, 전세가 상승하면 매매 전환 수요 증가

• 관심 지역의 분양 일정 및 청약 전략 수립 필요

• 중장기 자금 계획 수립 후, 저가 지역 매입 vs 전세 연장을 비교 분석

🧠 4. 투자자

• 갭투자 위축 → 수익형 부동산·상가·오피스텔로 관심 이동

• 입지 우수 + 소형 신축 위주의 월세 수익형 상품 선별 필요

• 규제 완화 또는 전세 제도 변화에 따라 유연한 전략 운용 필요

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✅ 결론: 임차인 보호가 시장 왜곡으로 이어지지 않도록 ‘균형’이 중요

‘3+3+3 임대차법’은 임차인의 주거 안정성이라는 목적 자체는 바람직합니다.
하지만 서울과 같은 공급 부족 지역, 그리고 장기 전세 수요가 많은 지역에서는
전세 매물 잠김 → 진입장벽 상승 → 월세 전환 → 무주택층 부담 증가라는 역효과가 우려됩니다.

구독자 여러분은 지금부터:

1. 거주 지역의 입주 물량과 전세 수급 현황 파악

2. 계약 조건 점검 및 협상력 강화

3. 정부의 지원 제도 적극 활용

4. 중장기 주거 전략 수립 (전세, 월세, 청약, 매매까지)

을 통해 변화하는 시장에서 스스로를 보호할 준비를 해야 합니다.